? 倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 跌跌不休聲中，7 月 9 日，2024 年首單倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs ——華夏深國(guó)際 REIT 正式登陸深交所，發(fā)行規(guī)模 14.94 億元。這也是繼中金普洛斯、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)和紅土創(chuàng)新鹽田港后，第四只上市交易的倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs。
? 上市首日，華夏深國(guó)際 REIT 基本收平，全天成交 8287 手，總額 2445.99 萬(wàn)元，換手率 8.33%。與上周二（7 月 2 日）上市的華夏特變電工新能源 REIT 22.30% 的首日漲幅相比，華夏深國(guó)際 REIT 表現(xiàn)略顯黯然。
? 上市第二天，華夏深國(guó)際 REIT 還是沒(méi)能止住頹勢(shì)，盤(pán)中跌幅一度超過(guò) 4%，最終以下跌 1% 收盤(pán)，收?qǐng)?bào) 2.465 元，全天成交 21128 手，成交額 511.24 萬(wàn)元。
? 華夏深國(guó)際 REIT 的底層資產(chǎn)為深圳國(guó)際控股有限公司位于杭州和貴州的兩個(gè)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目。拋開(kāi)了大本營(yíng)所在的大灣區(qū)，深國(guó)際將底層資產(chǎn)選在了位于西南和長(zhǎng)三角的項(xiàng)目，公司方面稱，" 由于大灣區(qū)的物流資產(chǎn)多處于在建階段等因素，因此選擇了長(zhǎng)三角、西南地區(qū)的成熟資產(chǎn)。"
? 其中，杭州市錢(qián)塘新區(qū)的深國(guó)際華東智慧城一期項(xiàng)目，建筑面積 21.3 萬(wàn)平方米，2017-2021 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)；另一個(gè)位于貴州省龍里縣的深國(guó)際貴州綜合物流港項(xiàng)目，建筑面積 14.2 萬(wàn)平方米，2018-2019 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，兩個(gè)項(xiàng)目總估值 14.88 億元。
? 招募說(shuō)明書(shū)顯示，2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，華夏深國(guó)際 REIT 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分別為 9039.59 萬(wàn)元、11044.54 萬(wàn)元、11277.54 萬(wàn)元和 8535.47 萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)凈收益分別為 7019.74 萬(wàn)元、8300.18 萬(wàn)元、8723.31 萬(wàn)元和 6339.51 萬(wàn)元。
? 在 6 月的發(fā)行階段，華夏深國(guó)際 REIT 的公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)初始募集規(guī)模上限。最終，基金網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)比例為 60.68%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)比例為 41.45%。
? 深國(guó)際主營(yíng)產(chǎn)業(yè)包括收費(fèi)公路、物流、港口、大環(huán)保等。截至 2023 年 12 月 31 日，深國(guó)際在全國(guó)近 40 個(gè)物流節(jié)點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)布局，管理及經(jīng)營(yíng) 37 個(gè)物流港項(xiàng)目，總運(yùn)營(yíng)面積逾 476 萬(wàn)平方米。
? 不過(guò)，受市場(chǎng)需求持續(xù)低迷及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素影響，2023 年，深國(guó)際的物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約港幣 18.38 億元，較上年同期下跌 6%，股東應(yīng)占盈利較去年同期下跌 63% 至約港幣 5.32 億元。為此，公司也在極力推進(jìn)投建融管模式。
? 盡管今年以來(lái)，公募 REITs 的申報(bào)仍在加速，二級(jí)市場(chǎng)業(yè)績(jī)也較 2023 年的劇烈波動(dòng)有所修復(fù)。但總體來(lái)看，各類 REITs 表現(xiàn)存在分化。
? 據(jù) Wind 統(tǒng)計(jì)，截至目前，REITs 市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量為 40 只，整體規(guī)模為 1139.52 億元。其中，倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 表現(xiàn)相對(duì)較弱。
? 具體而言，今年以來(lái)，4 只倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 的整體規(guī)模為 116.50 億元，整體收益率 -0.11%，是所有 REITs 種類中唯一收益率為負(fù)的。其中，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ) REIT 年內(nèi)收益率為 -14.62%，在所有 REITs 產(chǎn)品中錄得最差收益率。
事實(shí)上，近兩年隨著跨境電商發(fā)展，物流行業(yè)迎來(lái)大量供應(yīng)。
? 今年初，仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望》（以下簡(jiǎn)稱 " 白皮書(shū) "）顯示，2023 年，全國(guó) 24 個(gè)主要城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)全年新增供應(yīng)共計(jì) 1179 萬(wàn)平方米，同比上升 22%。供給高峰而需求轉(zhuǎn)弱下，出租率及租金均面臨挑戰(zhàn)，24 城中僅 8 城物流地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，24 城整體空置率同比增長(zhǎng) 3.85%。
? 6 月 28 日，中金普洛斯 REIT 就發(fā)布公告稱，江蘇京迅遞供應(yīng)鏈管理有限公司因故擬調(diào)整其租賃計(jì)劃，2024 年 8 月 31 日到期租賃面積擬不續(xù)約，并擬提前分批退租其他租賃面積。據(jù)悉，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流 REIT 持有并運(yùn)營(yíng)管理 10 個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，截至今年一季度末，江蘇京迅遞租賃的面積占該基金旗下可租賃面積的 13.68%，是重要現(xiàn)金流提供方。
? 在此背景下，倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 也將面臨更多挑戰(zhàn)。目前，還有華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ) REIT、南山控股寶灣物流公募 REITs、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流 REIT、華夏萬(wàn)緯 REIT 等多只產(chǎn)品在等待入場(chǎng)。